Può accadere che a seguito dell’apertura di una successione, legittima o testamentaria, un soggetto, che chiameremo Tizio, entri in possesso di uno o più immobili. Può accadere che successivamente venga rinvenuto un nuovo testamento che prevede una distribuzione dei beni del de cuius diversa da quella inizialmente operata, oppure può succedere che si scopra l’esistenza di un altro erede, ed ancora che un chiamato all’eredità che aveva inizialmente rinunciato, revochi la propria dichiarazione e accetti l’eredità; più comunemente, possono sorgere contestazioni tra gli eredi per la divisione della massa ereditaria. 

Può accadere che prima che uno di questi eventi sopraggiunga e sia definito, il nostro Tizio, abbia venduto ad altri, mettiamo Caio, ad esempio un bene immobile a lui pervenuto dalla successione.

In questo caso è logico domandarsi se Caio possa essere pregiudicato dalle pretese del vero erede che abbia vittoriosamente rivendicato la propria eredità e si veda riconosciuti diritti anche sul bene che Tizio abbia ormai trasferito.

In effetti ci troviamo in un classico caso di acquisto a non domino, ovvero di acquisto di un bene da colui che non ne era il vero proprietario.

La legge disciplina sia l’ipotesi in cui l’acquisto a non domino sia originato della nullità di un atto inter vivos, sia l’ipotesi in cui il titolo del dante causa, trovi asserita, ma non valida, origine in un fenomeno successorio mortis causa; quest’ultimo è il tema che ci accingiamo a esplorare.

L’articolo 534 cod. civ. prevede che l’erede che pretenda il riconoscimento dei propri diritti successori, possa agire anche contro gli aventi causa da chi possiede a titolo di erede o senza titolo: e già questo è sufficiente a richiamare l’attenzione di chi si accinge ad acquistare un bene proveniente da una successione.

Il medesimo articolo fa tuttavia salvi i diritti acquistati per effetto di convenzione a titolo oneroso con l’erede apparente, dai terzi i quali provino di avere contratto in buona fede.

Con i riferimento all’acquisto di beni immobili per far salvo l’acquisto del terzo è anche necessario che l’acquisto a titolo di erede e l’acquisto dall’erede apparente siano stati trascritti anteriormente alla trascrizione dell’acquisto da parte dell’erede o del legatario vero, o alla trascrizione della domanda giudiziale contro l’erede apparente.

I presupposti della validità dell’acquisto del terzo sono perciò: a) l’acquisto a titolo oneroso; b) la buona fede; c) il corretto adempimento delle trascrizioni.

Importante osservare che la buona fede non si intende presunta; il terzo avente causa a titolo oneroso dall'erede apparente ha, piuttosto, l'onere di provare la sua buona fede, consistente nella dimostrazione dell'idoneità del comportamento dell'alienante ad ingenerare la ragionevole convinzione di trattare con il vero erede, nonché dell'esistenza di circostanze indicative dell'ignoranza incolpevole di esso circa la realtà della situazione ereditaria al momento dell'acquisto (Tribunale di Bari Sez. I, 3/10/2006 n. 2479).

Chiarisce bene il punto la sentenza della Cassazione civile sez. II, 04/02/2010, n.2653 dove si legge che “A norma dell'art. 534 c.c., la buona fede del soggetto che acquista dall'erede apparente non è presunta, ma deve essere provata attraverso atti o fatti certi che rivelino positivamente la buona fede e non siano compatibili con un intento di mala fede. Non adempie pertanto al suo onere probatorio la parte che si limiti a dimostrare l'insufficienza degli elementi per ritenere la mala fede, in quanto tale insufficienza non può essere convertita in una prova di buona fede assolutamente coerente”. In giurisprudenza è perciò fermo il principio che il terzo acquirente deve fornire prova positiva della propria buona fede, e dell’impossibilità, nemmeno adottando la dovuta diligenza, di rilevare indizi del difetto del titolo del venditore (in questo senso anche Corte appello Firenze sez. I, 16/02/2017, (ud. 13/12/2016, dep. 16/02/2017), n.367 “L'espresso richiamo nel contratto di compravendita intercorso tra l'appellante e i sigg.ri F.L. e S.S. della dichiarazione di successione evidenzia la mancanza di ordinaria diligenza da parte dell'acquirente che l'accettazione da parte di R. si riferiva all'intero compendio ereditario del defunto padre. Dunque la M. con ordinaria diligenza avrebbe dovuto escludere il diritto della F.L. a revocare la rinuncia all'eredità (art. 525 c.c.) e quindi e ad alienare la nuda proprietà al nipote che poi l'ha trasferita alla M.. Non avendolo fatto è incorsa in negligenza colpevole con conseguente esclusione dell'applicabilità in suo favore dell'art. 534 c.c. (omissis...) comma”)

Non ha invece rilevanza la buona o mala fede dell’erede.

L’altro elemento essenziale per assicurare la validità dell’atto di trasferimento dei beni immobili è il corretto adempimento delle trascrizioni: supponendo che la compravendita immobiliare che avviene per atto notarile sia sempre immediatamente trascritta, è necessario accertarsi soprattutto della avvenuta trascrizione del titolo del venditore (es. dell’accettazione dell’eredità); altrimenti “La vendita di bene ereditario da parte dell'erede apparente, ai sensi degli art. 534, comma 3, e 2652, n. 7, c.c., ove manchi l'anteriore trascrizione della sua accettazione ereditaria (pur se accettazione tacita, trascrivibile ex art. 2648, comma 3, c.c.), non è opponibile all'erede vero che abbia trascritto l'accettazione posteriormente alla vendita stessa, né la mera trascrizione dell'atto traslativo del bene ereditario comprova, di per sé, un'accettazione ereditaria opponibile ai terzi o all'erede vero, potendo il bene essere pervenuto all'alienante in virtù di un titolo diverso” Cassazione civile sez. II - 05/07/2012, n. 11305.

La disciplina relativa all’efficacia dell’acquisto di beni provenienti da una successione mortis causa è completata dal disposto dell’articolo 2652 cod. civ. n. 7, il quale stabilisce che non ha effetto nei confronti dei terzi di buona fede, che hanno a qualunque titolo acquistato diritti da chi appare erede o legatario, la sentenza che accoglie la domanda con la quale si contesta il fondamento dell’acquisto a causa di morte dell’erede o legatario apparente, purché l’acquisto risulti da un atto trascritto o iscritto almeno cinque anni prima della trascrizione della domanda giudiziale.

Il legislatore ha inteso in questo modo valorizzare il trascorrere del tempo nell’inerzia del vero erede: è tutelato così il terzo acquirente che abbia trascritto il proprio titolo almeno 5 anni prima la trascrizione della domanda di rivendica del vero erede. L’articolo 2652 n. 7 amplia la tutela del terzo acquirente rispetto a quanto prevede l’articolo 534 cod. civ., facendo salvo sia l’acquisto a titolo oneroso sia quella a titolo gratuito e l’acquisto non solo dall’erede apparente, ma anche dal legatario apparente. Inoltre l’articolo 2652 n. 7 cod. civ. non richiede la prova della buona fede che si intende invece presunta. 

L’articolo 2652 n. 7 cod. civ. fa inoltre salva l’applicazione dell’articolo 534 3° comma cod. civ. perciò è sempre necessario garantire la corretta trascrizione dell’iscrizione del titolo del venditore, perché sia salvaguardato l’acquisto del terzo.

Torniamo ora ai nostri Tizio e Caio.

Caio venendo ad acquistare da Tizio un bene immobile proveniente dalla successione ereditaria, dovrà verificare in primis la corretta trascrizione a favore di Caio dell’acquisto mortis causa (necessario ai sensi dell’articolo 534 cod. civ. e richiamato anche dall’articolo 2652 n. 7 cod. civ).

Caio dovrà poi assicurarsi, nei limiti del possibile, che vi siano tutti gli elementi per considerare valido il titolo di acquisto di Tizio: ad esempio che altri eredi, non possano pretendere di rivedere la spartizione dei beni del de cuius e per questo accampare pretese anche sul bene che Tizio si appresta a vendere a Caio. È chiaro che rientreranno in ipotesi di ignoranza incolpevole i casi di scoperta di un testamento, o di un erede sconosciuto, mentre non aver valutato adeguatamente le conseguenze della assenza di una accettazione espressa da parte di altri eredi, potrebbe escludere il riconoscimento della buona fede in capo a Caio.

Nei casi in cui permanga un’alea sulle vicende successorie, il Notaio rogante spesso suggerisce almeno che tutti gli eredi, anche coloro che non siano parte venditrice, partecipino all’atto, formulando espressa rinuncia ad ogni rivendicazione sul bene oggetto di trasferimento.

In alternativa a tutela del terzo acquirente vi è l’uso di avvalersi di prodotti assicurativi che garantiscono l’acquirente da eventuali azioni restitutorie di terzi e che operano più o meno come le più comuni polizze che assicurano i beni provenienti da donazioni.